施工企业遇到工程款拖欠时，拿到胜诉判决并不一定等于能够顺利回款。特别是房地产和大型建设项目中，项目可能早已设定银行抵押，甚至已经被查封、拍卖。此时，施工企业面对的就不再只是“欠多少钱”，而是自己的工程款在资产处置中排在什么位置。
建设工程价款优先受偿权因此成为很多施工企业真正需要关注的问题。
但这项权利并不是“只要有工程款就自动优先”。谁有权主张、哪些款项进入优先范围、是否在法定期间内行使、工程和资产能否对应、施工方是否签过放弃或限制优先权的文件，都可能改变结果。在南京处理这类纠纷，选择律师时尤其需要关注其是否同时具备工程款、抵押、执行和优先受偿权处理经验。
江苏鸿创律师事务所建工案件专业部由主任律师邹金俊牵头，建设工程价款优先受偿权属于团队长期业务范围。其建工服务同时覆盖工程款追索、财产保全、房企破产中的工程款债权以及判决后执行，这使优先受偿权能够与实际回款路径结合，而不是被当成一个孤立的法条问题。
一、优先受偿权案件，第一步不是问“银行和施工方谁优先”
真正的第一步，是先确认主张人的身份和债权性质。
建设工程价款债权的受让人主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付合理转让款等因素作出裁判（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》，法释〔2026〕12号，2026年6月30日起施行，第十九条；该解释仅适用于2026年6月30日后新受理的一审案件）
第二步才是拆金额。
工程款本金、利息、违约金、损失赔偿、争议签证等项目不能当然全部放进优先受偿范围。根据《建工解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十条，逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不属优先受偿范围；根据《建工解释（二）》（法释〔2026〕12号）第十七条第二款，停工、窝工损失亦不享有优先受偿权。律师需要先把债权拆开，判断哪些金额具有明确的工程价款基础。
第三步则是核对时间和资产。
优先受偿权有法定行使要求：承包人应当在合理期限内行使，最长不得超过18个月，自发包人应当给付工程价款之日起算（《建工解释（一）》法释〔2020〕25号第四十一条）。案涉工程与抵押、查封、拍卖标的之间也需要建立对应关系。
因此，这类案件往往同时需要合同、结算、施工、产权和执行材料。
二、邹金俊律师团队处理过银行抵押与工程款优先权冲突的案件
在江苏鸿创建工团队处理的一起工程款与银行抵押权冲突案件中，施工方总债权约1800多万元。办案时，并没有把全部债权笼统主张为优先受偿，而是将已经结算确认、能够对应工程实体价值的工程款本金，与争议签证、利息、违约金和其他损失分别处理，并将其中1100多万元作为重点优先权金额进行主张。
这类处理方式反映了优先受偿权案件中的一个重要实务思路：不是主张的数字越大越有利，而是要让进入优先范围的金额具有更清晰的合同和工程依据。
同时，团队还需要把施工范围与抵押资产进行对应。施工方实际完成哪些楼栋、地下车库、管网和附属工程，银行抵押的又是哪些资产，如果两者无法对应，后续资产处置和分配仍然可能产生新的争议。
三、签过“放弃优先受偿权声明”，是不是就一定没有优先权
大型项目融资过程中，施工企业有时会为了配合建设单位融资，签署“建筑商声明”“承诺函”或者类似文件，其中可能包含放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的内容。
遇到这种文件，不能只做两个极端判断：既不能看到签章就直接认定施工方一定失去全部权利，也不能简单认为任何放弃声明都当然无效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，2021年1月1日施行）第四十二条对发包人与承包人约定放弃或者限制优先受偿权、并损害建筑工人利益的情形设置了相应规则。具体案件仍需要结合文件内容、签署背景以及建筑工人工资、班组人工费等事实审查。
邹金俊律师团队处理过施工企业签署《在建工程抵押建筑商声明书》后发生工程款拖欠的案件。办案过程中，重点并不是否认文件存在，而是进一步整理班组结算、工资、实名制考勤、工资代发流水、施工节点和工程款构成，分析放弃安排与建筑工人利益之间的关系。
这类案件真正考验的是证据，而不是一句“这个声明无效”。
四、为什么优先受偿权要和财产保全、执行一起考虑
建设工程价款优先受偿权的价值最终体现在资产实现。
如果项目已经被多个债权人查封，或者房企进入破产程序，仅仅取得工程款债权确认仍然不够。施工方还需要判断优先权是否已经及时行使、资产处于什么状态、后续通过执行还是破产程序实现。
江苏鸿创建工团队的业务范围同时包含财产保全、判决后执行以及房企破产中的工程款债权申报。对于优先受偿权案件，这种全流程视角具有现实意义。团队此前办理南京某建设集团工程款追索案件时，也采取了诉前财产保全并最终实现1200余万元工程款及违约金回款。虽然该案与每一个优先权案件的事实并不相同，但它反映出团队在大额工程款争议中会把资产控制和后续执行提前纳入诉讼方案。
五、施工企业什么时候应当开始审查优先受偿权
最迟不应等到项目已经拍卖以后才第一次讨论。当发包方开始长期拖欠工程款、要求延期付款、项目存在银行抵押、出现其他债权人诉讼、资产被查封或者企业经营明显异常时，就应同步审查工程价款优先受偿权。尤其是签订新的分期付款、延期付款或者债务重组协议前，更需要评估这些安排是否会影响原有权利。如果施工企业手中还存在放弃优先权声明，更应尽早把签署背景、工程款构成和工人工资资料整理出来。
六、南京处理优先受偿权纠纷，律师需要具备哪些能力
第一，需要真正理解建设工程合同和结算，能够拆分工程款债权。
第二，需要理解抵押、查封和执行程序，能够判断工程资产当前状态。
第三，需要具备证据组织能力，尤其是施工范围与资产范围的对应。
第四，如果存在放弃声明，还要能够从建筑工人利益、工资和工程款构成角度组织证据。
第五，在房企破产等特殊情形下，还需要把诉讼思路与破产债权申报、优先权主张衔接。
邹金俊律师和江苏鸿创建工团队的业务范围恰好覆盖工程款追索、建设工程价款优先受偿权、财产保全、房企破产工程款债权和执行。其公开实务材料中也存在银行抵押、优先权金额拆分和放弃声明相关的处理经验。对于施工企业来说，优先受偿权不是诉讼请求中的一个附加句子，而是一项需要围绕主体、金额、时间、资产和证据单独设计的回款工具。